Traffic Executive Summary

September 24, 2022 
Sherri Koshiol, PE 
Empire Residential Communities Fund IV, LLC 
6617 N. Scottsdale Road, Suite 101 
Scottsdale, Arizona 85250 
 
Office: (480) 546‐7900 
Email: sherri@theempiregroupllc.vom 
 
Subject:  
Traffic Generation Letter – Desert River PAD 2, Northwest Corner of 99th Avenue & Desert 
River Boulevard – Glendale, Arizona 
 
Dear Ms. Koshiol,  
Y2K Engineering, LLC. (Y2K) has been retained to prepare a Trip Generation Letter for the Desert River Pad 
2, a proposed multi‐use development located on the northwest corner of 99th Avenue and Desert River 
Boulevard  in  Glendale  Arizona.  These  land  uses  are  planned  on  approximately  65.6  acres.  The  site  is 
currently undeveloped. Access to the site will be provided from the Desert River Boulevard and 99th Avenue. 
The project is planned to provide 708 multifamily dwelling units, a mini‐storage facility, medical OFFICE, 
hotel, and retail facilities.    
A  traffic  impact  study  (TIS)  was  previously  prepared  in  July  2020  for  the  site  when  land  uses  were 
undetermined. This study considered 900 multi‐family dwelling units, medical, hotel, and retail facilities. 
This study is provided as Attachment A. The site plan has since been refined, resulting in different estimated 
building footprints and unit counts than the previously prepared TIS. The City of Glendale requires a Trip 
Generation Letter to compare the estimated traffic impact of the new site. This letter will evaluate the 
impact of the new development on the existing street system as compared to the previously prepared TIS. 
A vicinity map is shown in Figure 1, and the proposed site plan is depicted in Figure 2. 
 
Figure 1: Project Vicinity Map 
Alan Heathcoat, P.E.
Principal Engineer
Glendale Transportation
01/05/2023 3:14:39 PM
APPROVED

2 
 
 
Figure 2: Site Plan and Surrounding Area 
PROPOSED DEVELOPMENT 
SITE LOCATION, LAND USE, AND ACCESS 
The proposed Desert River Pad 2 development will be situated on undeveloped land located south of 
Northern Avenue along Desert River Boulevard and west of 99th Avenue. The proposed site spans an area 
of  63.29  acres,  and  will  consist  of  a  multifamily  development,  a  mini  storage  area,  as  well  as  three 
designated areas each for commercial/retail/office/ hotel use. The multifamily development will consist of 
708 dwelling units. The site plan is depicted in Figure 2 and provided in Attachment B.  
TRIP GENERATION 
The trip generation for the project was estimated using the Institute of Transportation Engineers’ (ITE) Trip 
Generation  Manual,  11th  Edition.  ITE’s  Trip  Generation  Manual  contains  data  collected  by  various 
transportation professionals for a wide range of different land uses. The data summarized in the manual 
includes average rates and equations that have been established correlating the relationship between an 
independent variable that describes the development size and generated trips for each categorized land 
use. The development consists of multi‐family residential, mini‐warehouse and developments that will 
serve as commercial/hotel/retail/office space. A Floor‐Area ratio of 0.2 was assumed for the Hotel, Medical

3 
 
Office Building, and Shopping Center, therefore a gross leasable area (GLA) of 103 KSF was assumed to 
estimate the trips associated with the medical office building, and 140 KSF was assumed for the commercial 
shopping center. The mini‐storage facility has an estimated building footprint of 45 KSF. Since the previous 
iteration  of  the  site  plan,  the  multi‐family  residential  dwelling  units  decreased  to  708  and  the  hotel 
decreased to 340 rooms from 400 rooms due to the reduced size of the lot. Table 1 displays the anticipated 
trip generation for the site.  
Table 1: Trip Generation – Weekday 
 
As summarized in Table 1, the project is anticipated to add a total of 741 new trips (entering and exiting) 
to the street system during the AM peak hour and 1,437 trips during the PM peak hour. The greatest hourly 
entering volume occurs during the PM peak hour, when 673 entering trips are anticipated. 
TRIP GENERATION COMPARISON 
Traffic analysis was completed for the previous iteration of the site plan in July 2020. The previous site plan 
is shown in Figure 3. A trip generation comparison was performed to identify the estimated difference in 
trips added to the network between the updated site plan, and the July 2020 site plan. Trip generation 
estimates were calculated using the Institute of Transportation Engineers’ (ITE) Trip Generation Manual, 
11th Edition.  
Table 2: Trip Generation Comparison between Residential and Commercial Land Uses 
 
Daily
ID
Land Use
ITE LUC
Total
Enter
Exit
Total
Enter
Exit
Total
1
Multi‐Family Residential
220
708
DU
4,614
58
184
242
205
120
325
2
Hotel
310
340
Rooms
3,262
91
72
163
114
110
224
3
Medical‐Dental Office Building
720
103
KSF
4,318
195
52
247
125
291
416
4
Shopping Center
820
140
KSF
9,519
134
82
216
345
374
719
5
Mini Storage
151
45
KSF
65
2
2
4
3
4
7
21,778
480
392
872
792
899
1,691
15%
18,511
408
333
741
673
764
1,437
18,511
408
333
741
673
764
1,437
DESCRIPTION OF LAND USE
VEHICLE GENERATED TRIPS
AM Peak Hour
PM Peak Hour
SIZE
Total
Trips with Internal Trip Reduction
"New" Trips Added to Street System
Daily
ID
Land Use
ITE LUC
Total
Enter
Exit
Total
Enter
Exit
Total
1
Multi‐Family Residential
220
900
DU
5,844
72
230
302
257
151
408
2
Hotel
310
400
Rooms
3,912
108
85
193
137
131
268
3
Medical‐Dental Office Building
720
120
KSF
5,048
224
60
284
145
340
485
4
Shopping Center
820
163
KSF
10,120
142
88
230
385
417
802
24,924
546
463 1,009
924
1,039
1,963
15%
21,185
464
394
858
785
883
1,669
21,185
464
394
858
785
883
1,669
18,511
408
333
741
673
764
1,437
Difference
‐2,674
‐56
‐61
‐117
‐112
‐119
‐232
"New" Trips Added to Street System (New Site Plan)
VEHICLE GENERATED TRIPS
AM Peak Hour
PM Peak Hour
SIZE
"New" Trips Added to Street System (Previous Site Plan)
Total
Trips with Internal Trip Reduction
DESCRIPTION OF LAND USE

4 
 
The traffic generated by the proposed site plan is expected to generate approximately 87.4% of the daily 
trips estimated from the previous site plan. As such, the proposed site plan is expected to result in less 
traffic impact than previous analysis indicated, therefore no additional mitigations are expected to be 
required.  
 
Figure 3: July 2020 Site Plan

5 
 
PRINCIPAL FINDINGS AND RECOMMENDATIONS 
 The Desert River Pad 2 is located on currently undeveloped land. Multi‐family residential, medical 
office, hotel, and retail facilities are proposed on the site.  
 A traffic impact study (TIS) was previously prepared for the site in July 2020 when the exact land 
uses were less defined. This study considered 900 multi‐family dwelling units, medical, hotel, and 
retail  facilities.  The  site  plan  has  since  been  refined,  resulting  in  different  estimated  building 
footprints and unit counts than the previously prepared TIS. 
 The refined site plan proposes 708 multifamily dwelling units, a 45 KSF mini‐storage facility, a 103 
KSF medical office, a 140 KSF shopping center, and a 340 room hotel.  
 The refined site plan is anticipated to add a total of 741 new trips (entering and exiting) to the 
street system during the AM peak hour and 1,437 trips during the PM peak hour. 
 The traffic generated by the proposed site plan is expected to generate approximately 87.4% of 
the daily trips estimated from the previous July 2020 site plan. As such, the proposed site plan is 
expected to result in less traffic impact than previous analysis indicated, therefore no additional 
mitigations are expected to be required.  
Thank you for your time and review of this traffic impact statement. Please let me know if you have any 
comments or questions.  
Sincerely, 
 
 
Rae Stephani, PE, PTOE 
Y2K Engineering, LLC.