Project Narrative

Page 1 of 4 
 
MID‐MESA MEDICAL BUILDING COMPREHENSIVE SIGN PLAN 
PROJECT NARRATIVE 
City of Mesa Record Number: PRS25‐00887 
Date: February 2, 2026 
 
Property Information 
Building Name: Mid‐Mesa Medical Building 
Address: 3155 E. Southern Avenue, Mesa, AZ 85204 
Assessor Parcel Number: 140‐59‐003N 
Zoning: OC (Office Commercial) 
Mesa 2050 General Plan Placetype: Traditional Residential 
Mesa 2050 General Plan Growth Strategy: Sustain 
 
 
Request 
Request for approval of a Comprehensive Sign Plan (CSP) to allow construction of one (1) double‐sided, internally 
illuminated multi‐tenant monument sign for the existing two‐story professional and medical office building at 
3155 E. Southern Avenue. The sign will be located just east of the only driveway entry into the subject property 
along the south side of E. Southern Avenue. 
 
The CSP is necessary because the proposed sign’s height and area exceed the base allowances of the OC (Office 
Commercial) District under Mesa Zoning Ordinance § 11‐43‐3.C. Approval of this plan will establish cohesive 
standards for permanent signage consistent with Mesa’s design objectives, while providing adequate visibility and 
safe wayfinding along a five‐lane, 45 MPH arterial street. 
 
 
Summary of Allowed vs. Proposed Standards 
Standard 
OC District Base 
Allowance 
Proposed CSP Standard 
Difference/Deviation 
Compliance 
Status 
Number of 
Detached Signs 
1 per street frontage 
1 sign along 
E. Southern Ave 
— 
Complies 
Maximum Height 
8 ft (96 in) 
11 ft 4 in (136 in) 
+3.3 ft / +41.7% 
Exceeds 
Sign Area 
(per face) 
1 sq ft per 5 ft frontage = 
35.8 sq ft max 
100 sq ft (per face) 
+64.2 sq ft / +179% 
Exceeds 
Aggregate Sign 
Allowance 
(all signage) 
32 sq ft max 
100 sq ft 
(monument only) 
+68 sq ft / +213% 
Exceeds 
Illumination 
Internal/external allowed 
if shielded 
Internal LED 
(routed copy only) 
— 
Complies 
 
 
 
Project Context and Need for CSP 
The subject property, known as the Mid‐Mesa Medical Building and constructed in 2008, is located on the south 
side of E. Southern Avenue, midway between S. Lindsay Road and S. Val Vista Drive, approximately 340 feet west 
of S. 32nd Street. The ±11,600 sq ft two‐story office/medical building sits on a 1.22‐acre parcel with 179 feet of 
frontage along Southern Avenue. 
 
 
To the north: Countryside Park, a City of Mesa park.

Page 2 of 4 
 
 
To the east: a vacant parcel zoned RM‐3 PAD (Multiple Residence) where a townhome development has 
been proposed since 2021 (between the subject site and S. 32nd Street). 
 
To the south and west: the Woodland Heights Subdivision, with single‐family homes fronting E. Gable 
Circle  and  a  continuous  6‐foot‐tall  block  wall  forming  the  rear  yard  boundary  of  five  residential  lots 
(Parcels 140‐59‐067 through 140‐59‐071). 
 
There  are  no  other  office  uses  adjacent  to  the  site.  The  parcel  is  effectively  tucked  within  a  residential 
environment, and its street visibility is significantly  restricted by the  masonry wall, landscape screening, and 
setback depth from E. Southern Avenue. For eastbound traffic on Southern Avenue (which consists of five lanes 
and a speed limit of 45 MPH), motorists have only a brief window to locate the driveway entrance. 
 
Because no freestanding sign currently exists and building‐mounted wall signs alone cannot achieve legibility at 
arterial speeds, a taller and larger monument sign is functionally necessary to provide safe wayfinding for multiple 
tenants while maintaining a single, orderly sign element along the street frontage. 
 
 
Proposed Monument (Detached) Sign Specifications 
 
Quantity: One (1) double‐sided detached sign 
 
Dimensions: 10′‐0″ (W) × 11′‐4″ (H) × 2′‐0″ (D) = 100 sq ft per face 
 
Structure & Finish: Aluminum cabinet painted MP Black with 2″ retainers; tile base and topper (6″ top 
cap and 3″ base cap) matching the building façade 
 
Tenant Panels: Three stacked panels per side for multi‐tenant identification 
 
Lighting: Internally illuminated white LED system limited to the copy and logos only (routed aluminum 
faces backed with plex and translucent vinyl) to reduce brightness and light spill toward nearby 
residences (especially Parcel 140‐59‐071 at 3158 E. Gable Circle) 
 
 
Justification and Review Criteria 
Per  Mesa  Zoning  Ordinance  §  11‐46‐3‐D,  the  following  justifications  address  the  review  criteria  for  this 
Comprehensive Sign Plan (CSP) application. Section 11‐46‐3.D only requires one (1) of the three (3) criteria to be 
met in order for the Board of Adjustment to approve a new comprehensive sign plan. 
 
1. Criteria #1: The development site contains unique or unusual physical conditions, such as topography, 
proportion, size, or relation to a public street that would limit or restrict normal sign visibility. 
 
Response: 
Visibility is severely impacted by the continuous 6‐foot block wall screening the rear of five Woodland 
Heights lots and the parcel’s setback behind mature landscaping. For eastbound traffic traveling 45 MPH 
along a five‐lane arterial street, the available viewing window is brief, and sightlines are restricted. A taller 
(11′‐4″) monument sign with 100 sq ft of area per face is necessary to achieve adequate visibility and 
legibility for multiple tenants while retaining a single cohesive freestanding sign. 
 
2. Criteria  #2:  The  proposed  or  existing  development  exhibits  unique  characteristics  of  land  use, 
architectural style, site location, physical scale, historical interest, or other distinguishing features that 
represent a clear variation from conventional development. 
 
Response: 
The monument employs a material palette and proportion directly drawn from the Mid‐Mesa Medical 
Building, including tile cladding, muted earth‐tone colors, and bronze/black accents. The design is visually 
balanced  with  three  tenant  panels  framed  by  negative  space,  achieving  readability  at  45  MPH  while 
maintaining architectural harmony with the two‐story office structure and adjacent development pattern.

Page 3 of 4 
 
3. Criteria #3: The proposed signage incorporates special design features such as lighting, materials and 
craftsmanship, murals, or statuaries that reinforce or are integrated with the building architecture. 
 
Response: 
The  subject  parcel  borders  single‐family  residences  to  the  south  and  west  and  a  future  RM‐3  PAD 
townhome community to the east. Illumination is limited to routed letters and logos only, eliminating 
background glow and minimizing nighttime brightness. The monument is set back behind landscaping and 
oriented northward toward Southern Avenue, ensuring that light is shielded from adjacent homes while 
still visible to motorists. 
 
 
Required Findings 
In addition to the review criteria, the proposed Comprehensive Sign Plan (CSP) must meet the Required Findings 
for a Special Use Permit (SUP) per Mesa Zoning Ordinance § 11‐70‐5. The following justifications demonstrate 
compliance with these findings: 
 
1. Finding #1: Approval of the proposed project will advance the goals and objectives of and is consistent 
with the policies of the General Plan and any other applicable City plan and/or policies. 
 
Response: 
The CSP supports the Traditional Residential Placetype and Sustain Growth Strategy by enhancing an 
established  neighborhood‐serving  office  use  without  intensifying  density  or  traffic.  The  project 
encourages reinvestment and architectural continuity along Southern Avenue while respecting residential 
character and future townhome development to the east. 
 
2. Finding  #2:  The  location,  size,  design,  and  operating  characteristics  of  the  proposed  project  are 
consistent with the purposes of the district where it is located and conform with the General Plan and 
with any other applicable City plan or policies. 
 
Response: 
The OC district intends to accommodate low‐rise, professional offices in a visually cohesive form. A single, 
architecturally  integrated  monument  sign  with  muted  illumination  furthers  this  intent  and  ensures 
compatibility with the surrounding residential and emerging RM‐3 context. 
 
3. Finding #3: The proposed project will not be injurious or detrimental to the adjacent or surrounding 
properties in the area, nor will the proposed project or improvements be injurious or detrimental to the 
neighborhood or to the general welfare of the City. 
 
Response: The proposed sign is professionally designed with shielded LED illumination and routed‐copy 
technology  to  prevent  light  spill.  Landscaping  buffers  and  setbacks  further  protect  nearby  homes  in 
Woodland Heights and the future townhomes east of the site. Improved legibility and visibility enhance 
public safety for motorists traveling at 45 MPH along Southern Avenue. 
 
4. Finding #4: Adequate public services, public facilities and public infrastructure are available to serve the 
proposed project. 
 
Response: 
The site is fully developed with existing infrastructure and utility connections; the monument sign will 
connect to on‐site electrical service with no off‐site improvements required.

Page 4 of 4 
 
Conclusion 
The proposed Comprehensive Sign Plan for the Mid‐Mesa Medical Building at 3155 E. Southern Avenue addresses 
unique visibility constraints caused by the Woodland Heights block wall, the five‐lane 45 MPH Southern Avenue 
corridor, and the site’s position approximately 340 feet west of S. 32nd Street adjacent to an unbuilt RM‐3 PAD 
townhome parcel. The monument sign achieves architectural cohesion with the existing two‐story office building 
while protecting residential neighbors through limited illumination and muted materials. 
 
Although the monument exceeds base zoning ordinance height and area limits by approximately 42 percent and 
179 percent respectively, these increases are functionally necessary for visibility, legibility, and traffic safety given 
the site’s context. Approval of this CSP will ensure a context‐sensitive, high‐quality sign program that reflects 
Mesa’s commitment to design excellence and compatibility within mixed residential corridors. 
 
 
 
Prepared By 
Andrew Chi, Planner 
Andrew Chi Planning | Scottsdale, AZ 85257 
Email: andrew@andrewchiplanning.com 
On Behalf Of: Summit West Signs 
 
 
 
Attachments 
1. Sign Drawings 
2. Site Plan 
3. Site Photos