Attachment H - Planning & Zoning Commission Staff Report

AGENDA ITEM #: 2. 
DATE: July 1, 2026
CAR #: AI-3331
CASE #: P25-00277
Planning & Zoning Commission ACTION REPORT 
SUBJECT:
USE PERMIT FOR CONVENIENCE STORE WITH GAS STATION AT
COTTON LANE AND MC-85
STAFF PRESENTER(S): Ann Dolmage, Principal Planner
OTHER PRESENTER(S):
Frank Gawdun, Esencia LLC
SUMMARY:
Request for a Use Permit for a convenience use (convenience store including retail gasoline sales), on
approximately 5.22 acres zoned as Planned Area Development (PAD) with an underlying flexible
zoning that permits industrial, commercial, and public facilities uses (Flex Zone), located at the
southwest corner of Cotton Lane and MC-85.
RECOMMENDATION:
Conduct a public hearing to consider a Use Permit for a convenience use (convenience store
including retail gasoline sales), on approximately 5.22 acres zoned as Planned Area Development
(PAD) with underlying flexible zoning that permits industrial, commercial, and public facilities uses,
located at the southwest corner of Cotton Lane and MC-85.
1.
Recommend approval of a Use Permit for a convenience use (convenience store including retail
gasoline sales), on approximately 5.22 acres zoned as Planned Area Development (PAD) with
underlying flexible zoning that permits industrial, commercial, and public facilities uses, located at
the southwest corner of Cotton Lane and MC-85 (Ann Dolmage, Principal Planner).
2.
FISCAL IMPACT:
Although a fiscal impact analysis has not been conducted on this specific project, all new development
will have an ongoing fiscal impact on the city. The development is responsible for construction of all
infrastructure necessary to serve the site and will generate one-time revenue for the city through
payment of permits, construction sales tax, and development impact fees. Longer term fiscal impacts
include increased demands for municipal services, the costs of which may or may not be offset by
increased property values/tax levies, city sales tax, state shared revenues, and the increased demand
for commercial and retail development. Any areas that will be maintained by the city are constructed by
the developer and then conveyed to the city two years after construction.
BACKGROUND AND PREVIOUS ACTIONS:
Attachment H - Planning & Zoning Commission Staff Report

A rezone for CP Lakin Park (commonly referred to as “Lakin Park”) was approved by City Council on
October 28, 2019. The rezone changed the zoning of approximately 696 acres from Agricultural Urban
(AU) to Planned Area Development (PAD) with multiple underlying zoning districts, including 644.9
acres of General Industrial Park (I-2); 35.3 acres of Flex Zone which permits I-2, General Commercial
(C-2), and Public Facilities District (PFD); and 15.4 acres of Multi-Family Residential (MF-24). The PAD
also modified the permitted uses and development standards for the underlying zoning. 
On September 27, 2021, a new rezone was approved to add approximately 4.8 acres to the
multi-family component of Lakin Park, increasing the overall Multi-Family area to 20.2 acres and
establishing a new PAD (known as CP Lakin Park Bungalows) for that area.
The proposed convenience use with gas station (“Project”) will be located at the southwest corner of
MC-85 and Cotton Lane, as shown in the attached Aerial Photo (Attachment B), and is within Lakin
Park’s Commercial/Industrial Flex Zone. Per the CP Lakin Park PAD Book dated October 2019, the
Flex Zone may be developed under the I-2, C-2, or PFD standards. Once a particular use within the
Flex Zone is vested with a Site Plan or subdivision approval, the selected zoning district is activated for
that use, and the established underlying zoning district cannot be amended without a rezone. Since the
current proposal is for a convenience store with gasoline sales, the proposal will utilize C-2, and the
permitted uses and development standards for C-2 will apply (except as amended by the PAD). 
A Use Permit for a convenience store with gasoline sales was approved for this Property by City
Council on September 25, 2023, under Case Number P23-300-00002 which included a conceptual site
plan. The administratively approved Site Plan was subsequently approved in February 2024 and was
in substantial conformance with the City Council approved Use Permit. The originally approved Site
Plan included one access point from MC-85, via a private road located on the adjacent industrial
property to the west of the site. After the Site Plan was approved by the city, the developer of the
convenience store was unable to obtain access from the private road, which required the approved site
plan to be modified to include a new access point. Following the redesign of the site to accommodate
new access, the proposed Site Plan is no longer in conformance with the previously approved Use
Permit; therefore, a new Use Permit is requested to establish direct access to the convenience store
and gas station from MC-85, via a new driveway to the Project site. If approved, the new Use Permit will
also modify the layout of the store building, fuel pumps, landscaping, and traffic circulation within the
Project site. More details about the proposal can be found in Attachment C - Project Narrative and
Attachment D - Details of Request.
STAFF ANALYSIS
Current Policy:
A convenience store with retail gasoline sales is a convenience use as defined in Section 2-2 of the
Zoning Ordinance and requires a Use Permit in the C-2 district per Section 3-3-3-C-3. It is also subject
to the convenience use standards in Section 4-2-2.
A Use Permit requires review by the Planning and Zoning Commission and approval by the City
Council following required public hearings. The process for the review of a Use Permit is set forth in
Section 1-3-2 of the Goodyear Zoning Ordinance and in the City of Goodyear Administrative Process
Manual. 
Summary of Use Permit Request:
See Attachment D – Details of Request, Attachment E – Conceptual Site Plan, and Attachment F –
Conceptual Building & Wall Elevations.
Summary of Compliance with Use Permit Evaluation Criteria
See Attachment G – Evaluation Criteria.
Public Participation
Since no residential uses are located within five hundred (500) feet of the Project, an Alternative Citizen

Review process was conducted in lieu of a neighborhood meeting, as allowed per Article 1-3-8 of the
Zoning Ordinance. Under this process, notifications were mailed to nine (9) addresses on June 3,
2026, including parcels within a 500-foot buffer of the Property and other interested parties. 
Notifications for the public hearing before Planning & Zoning Commission were mailed to the same
address list on June 10, 2026. Additionally, signs were posted to the site on June 9, 2026; a legal
advertisement was published in the Arizona Business Gazette- Republic Edition on June 12, 2026; and
hearing details were posted to the Current Development Applications map on the city’s website on June
5, 2026.
Staff Findings
As outlined herein, staff finds that the proposed Use Permit request is not materially detrimental to
persons residing or working in the vicinity adjacent to the Property, to the neighborhood, or to the public
welfare, and that the proposed use is reasonably compatible with uses permitted in the surrounding
area. Staff further finds the request for Use Permit will meet the additional evaluation criteria for
convenience uses as established in Section 4-2-2 of the Zoning Ordinance.
Attachments
Attachment A - Conditions of Approval
Attachment B - Aerial Photo
Attachment C - Project Narrative
Attachment D - Details of Request
Attachment E - Conceptual Site Plan
Attachment F - Conceptual Building & Wall Elevations
Attachment G - Evaluation Criteria